A certidão de inteiro teor corresponde, simplesmente, a uma cópia reprográfica da matrícula disponível na Serventia. É uma cópia da matrícula do imóvel. Essa certidão também é conhecida como “certidão da matrícula”.

A matrícula é o repositório de todas as informações relativas ao imóvel. Nela consta a descrição do imóvel, o nome e a qualificação do seu proprietário, os atos de transferência do imóvel, eventuais hipotecas, alienação fiduciária, penhora, entre outros. Em resumo, tudo aquilo que se referir à “história” do imóvel é inscrito na sua matrícula.

A Lei n. 7.433/1985, impõe a necessidade de apresentação desse tipo de certidão e da certidão de ônus e ações (que será vista no item seguinte) para a prática de quaisquer atos relacionados ao imóvel, quer sejam instrumentalizados por escritura pública (lavrada por Tabeliães de Notas ou Oficiais de Registro Civil com atribuições de Notas) ou por instrumentos particulares (feitos por bancos, construtoras, advogados ou pessoas físicas/jurídicas em geral).

De modo que, se você pretende saber a “história” do imóvel ou a sua descrição, ou quem é ou foi o seu proprietário; ou mesmo, quando pretende comprovar junto à instituição financeira que um ato foi registrado ou averbado; ou, ainda, se pretende fazer uma escritura ou um instrumento particular em relação a algum imóvel (compra e venda, permuta, doação, usufruto, hipoteca, alienação fiduciária, etc.), solicite uma certidão de inteiro teor.

Até 1 de janeiro de 1976, a constituição de propriedade era realizada com a simples transcrição do título aquisitivo nos denominados Livros de Transcrição das Transmissões.

Após aquela data, a constituição da propriedade passou a ser realizada mediante o lançamento dos atos de registro, exclusivamente, nas matrículas dos imóveis, nos termos da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Desde então, diversos imóveis podem estar cadastrados, na Serventia, sob o número de transcrição ou de matrícula. A certidão de transcrição, portanto, é expedida para aquelas unidades imobiliárias que não estão cadastradas nos assentos registrais sob o número de matrícula, ou seja, possuem, exclusivamente, número de transcrição.

É comum a existência de loteamentos inscritos na Serventia cujos lotes tenham sido comercializados em momento anterior à vigência da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Isso implica dizer que a aquisição dessas unidades imobiliárias (lotes) foi constituída com a transcrição dos instrumentos de transmissão (escritura pública ou contrato) nos Livros.

Nesses casos, a fim de realizar uma futura alienação desse mesmo imóvel, o usuário deverá solicitar a emissão da certidão de transcrição. Ela apresentará o número do Lote e da Quadra; a área; as medidas perimetrais e a sua localização; o número do Livro e da folha; o número de ordem da transcrição e sua respectiva data; a identificação do título aquisitivo; as pessoas do adquirente e do transmitente; e o número da transcrição anterior.

A certidão de ônus e ações atesta a existência ou inexistência de ônus ou de ações que recaiam sobre o imóvel. Além dessa informação, essa certidão apresenta o número da matrícula, endereço do imóvel e o nome do proprietário.

Quando não existem ônus ou ações, a certidão é negativa; quando, por outro lado, existem ônus ou ações, a certidão é positiva. Ônus, para esse tipo de certidão, é tudo aquilo que restringe o direito de propriedade, como hipoteca, penhor, usufruto, alienação fiduciária, indisponibilidade, arrolamento administrativo, etc. Já ações são aquelas previstas em lei (ação de execução ou fase de cumprimento de sentença, por exemplo) ou cuja averbação for determinada expressamente pelo juiz (como, por exemplo, ações capazes de reduzir o devedor à insolvência).

Como não existe previsão específica, essa certidão é cobrada como certidão em relatório com dois quesitos, sendo a informação relativa à existência ou não de ônus um quesito e a informação sobre a existência ou não de ação outro quesito.

Na maioria das vezes, as pessoas sentem dificuldade para entender se existem ônus ou ações vigentes que possam frustrar a aquisição do imóvel. É por essa razão que a lei impõe a necessidade de apresentação desse tipo de certidão para os atos relacionados ao imóvel, quer sejam instrumentalizados por escritura pública ou por instrumentos particulares.

A Lei que estabelece essa exigência é a de n. 7.433, de 18/12/1985, já mencionada. Algumas instituições financeiras também exigem, após a prática de alguns atos, a apresentação dessa certidão.

Assim, se você pretende fazer uma escritura ou um instrumento particular em relação a algum imóvel (compra e venda, permuta, doação, usufruto, hipoteca, alienação fiduciária, etc.) ou se pretende saber ou comprovar se existem ônus ou ações sobre o imóvel, esse é o tipo de certidão a ser solicitado.

É importante lembrar que, para praticar atos relativos ao imóvel, a Lei exige a apresentação não só dessa certidão, mas também da certidão de inteiro teor. Então, se a sua intenção for comprar ou doar um imóvel, por exemplo, solicite as duas certidões.

A certidão negativa de registro é geralmente utilizada para certificar a inexistência de registro de uma determinada unidade imobiliária. Essa circunstância é normalmente constatada nas situações de parcelamento irregular ou clandestino do solo.

Essa certidão também deve ser solicitada nos casos em que o imóvel passou a pertencer a outra circunscrição. Imagine que seu imóvel tenha pertencido à circunscrição do 1º Registro de Imóveis e no Cartório não foi realizado qualquer ato de registro, seja em matrícula, seja em livro de transcrição. Neste caso, para abrir a matrícula na nova circunscrição, a lei exige a apresentação da certidão de procedência.

No caso de não haver registro algum no cartório a que pertencia o imóvel, a certidão a ser emitida é a negativa de registro. Se houver registro, será emitida uma certidão de inteiro teor ou de transcrição, conforme o imóvel tenha ou não matrícula, respectivamente.

A certidão em relatório é utilizada para fornecer informações conforme quesitos oferecidos pelo usuário. É uma certidão supletiva, utilizada quando não for possível a emissão de certidão de inteiro teor ou de transcrição, como acontece com as unidades imobiliárias de loteamentos ou incorporações imobiliárias que não possuam matrículas individualizadas. Nesse caso, são fornecidas informações sobre limites, confrontações, frações ideais, áreas comuns e privativas, matrícula mãe, além do nome do proprietário.

Essa certidão também permite fornecer qualquer informação que possa ser obtida diretamente dos documentos arquivados no acervo, como uma planta ou memorial descritivo de um loteamento ou incorporação imobiliária.